Biurowiec w portfelu
Nieruchomości to mniej więcej połowa całego majątku ludzkości. Jednocześnie jest to inwestycja o bardzo ciekawych właściwościach. Ceny nieruchomości są w bardzo małym stopniu związane z tym, co dzieje się na giełdzie. To oznacza, że nieruchomości są doskonałym uzupełnieniem portfela inwestycyjnego jeśli chcemy zwiększyć jego bezpieczeństwo bez rezygnowania z zysków. Jak inwestować w nieruchomości? Oczywiście można np. kupić mieszkanie. Jest jeszcze jednak sporo innych sposobów.
Jednym z nich są fundusze nieruchomości. W Polsce jest ich kilkanaście. Większość to fundusze zamknięte. I nie jest to przypadek. Taki fundusz w trakcie tzw. subskrypcji zbiera pieniądze od inwestorów, a następnie przestaje przyjmować spłaty i zaczyna za pozyskane środki kupować nieruchomości. Ta formuła pozwala funduszowi spokojnie działać. Gdyby musiał na bieżąco przyjmować wpłaty i realizować wypłaty na rzecz klientów nie byłby w stanie inwestować na tak mało płynnym rynku, jakim jest rynek nieruchomości.
Fundusze zamknięte mają te podstawową zaletę, że w ich portfelach znajdują się fizyczne obiekty. Na przykład, działający fundusz Arka Rynku Nieruchomości kupił już kilkanaście obiektów biurowych i handlowych (np. Trinity Park w Warszawie). Osoby które wpłaciły swoje środki do funduszu uczestniczą we wzrośnie wartości tych obiektów. Problem w tym, że fundusz działa od połowy 2004 roku, a pierwsze transakcje zaczął zawierać w lutym 2005 roku – proces inwestowania środków trwał do początku 2007 roku. I nic w tym dziwnego – kupowanie dużych obiektów nie jest szybkim i łatwym procesem. Co więcej, chętnych do zakupów w Polsce nie brakuje. W praktyce budowa portfela funduszu trwa więc 2-3 lata. Dopiero od tego momentu możemy mówić o tym, że faktycznie zaangażowaliśmy środki w funduszu nieruchomości.
Czemu więc nie wejść do funduszu kilka lat po jego uruchomieniu? Jest to możliwe ale często mało opłacalne. Fundusze zamknięte emitują tzw. certyfikaty. Każdy kto na samym początku wpłaca środki do funduszu kupuje pewną liczbę tych papierów wartościowych. Następnie, w większości przypadków, certyfikaty te trafiają do obrotu giełdowego – tam można je kupić i sprzedać. Problem w tym, że cena nie zawsze odzwierciedla ich faktyczną wartość. Z jednej strony mamy rzeczywistą wycenę certyfikatu. Można ją wyznaczyć dzieląc rynkową wartość wszystkich nieruchomości kupionych przez fundusz przez liczbę certyfikatów (oczywiście po uwzględnieniu kosztów funduszu). Z drugiej strony, na giełdzie ustalana jest wartość rynkowa – efekt gry popytu i podaży. Po tej cenie każdy posiadacz rachunku maklerskiego może kupić certyfikaty i wejść do funduszu.
Okazuje się, że ceny rynkowe są z reguły sporo wyższe od cen księgowych. Spójrzmy ponownie na fundusz Arki. Realna wycena certyfikatu to obecnie ok. 120 zł. Tymczasem na giełdzie transakcje zawierane są po 136 zł. Jednocześnie obrót certyfikatami tego i innych funduszy jest niewielki – często w danym dniu nie są zawierane żadne transakcje. Wejście do funduszu przez giełdę nie jest łatwo i z reguły sporo wówczas przepłacimy.
Może wyjściem są więc fundusze otwarte? W ich przypadku w każdej chwili można wpłacić pieniądze i w każdej chwili z nich wyjść po aktualnej cenie jednostki ustalanej na podstawie faktycznej wartości portfela funduszu. Byłoby to idealne rozwiązanie jednak. Niestety tego typu fundusze nie mogą sobie pozwolić na bezpośrednie kupowanie nieruchomości. Wyobraźmy sobie, że jakaś znaczna grupa klientów chce wycofać swoje środki. Fundusz musiałby wówczas szybko sprzedawać posiadane obiekty. Byłoby to sprzeczne z interesem samych inwestorów. Inna sprawa, że fundusze otwarte nie mogą z mocy prawa inwestować bezpośrednio w nieruchomości.
W efekcie otwarte fundusze deklarujące przywiązanie do rynku nieruchomości w praktyce skupiają się na spółkach giełdowych z tej branży – kupują akcje deweloperów czy producentów materiałów budowlanych. Notowania akcji tych firm oczywiście zależą od sytuacji na rynku nieruchomości jednak z pewnością jest to zupełnie inna inwestycja niż zakup mieszkania czy – za pośrednictwem funduszu – biurowca lub centrum handlowego. Jeśli sytuacja na giełdzie się pogorszy wówczas spółki budowlane będą tanieć nawet jeśli w tym czasie ceny nieruchomości rosną lub są stabilne.
Mamy więc poważny problem. Z jednej strony specyficzny rynek nieruchomości na którym niestety nie ma zbyt dużej płynności – trudno jest szybko sprzedać i kupić obiekt. Z drugiej strony potrzebę zaoferowania nieruchomości inwestorom indywidualnym w możliwie przystępnej a więc także płynnej formie. Na świecie problem ten został w dużym stopniu rozwiązany. W wielu krajach działają specjalne spółki – Real Estate Investment Trusts (REIT, co ciekawe, wymawiane jako „rit” a nie „rajt”).
Wyobraźmy sobie, że biurowiec, w którym pracujemy jest notowany na giełdzie. Tak właśnie działają REIT – amerykański wynalazek z lat 60. Spółki tego typu gromadzą od inwestorów pieniądze po to tylko, żeby kupić za nie nieruchomości. Zakupione obiekty przynoszą regularne przychody z czynszu. Pieniądze te stanowią zysk REIT, jednak przynajmniej 90 proc. tego zysku musi zostać wypłacone w postaci dywidendy tym, którzy wyłożyli kapitał (jeśli ten warunek jest spełniony spółka REIT jest zwolniona z podatku). REIT jest więc takim pasywnym przekaźnikiem między inwestorami a rynkiem nieruchomości. Akcje spółek REIT notowane są na giełdach i ich wartość jest z reguły silnie związana z rzeczywistą wyceną zakupionych obiektów.
Rynek REIT jest silnie rozwinięty w USA (ponad 300 mld dolarów). To rozwiązanie nie jest jednak domeną krajów wysokorozwiniętych. W 2003 roku wprowadziła je np. Bułgaria. W Polsce jak na razie niewiele mówi się o „wprowadzaniu nieruchomości na giełdę”. Spółki typu REIT są jednak dostępne dla polskich inwestorów dzięki tzw. produktom strukturyzowanym. Nie wchodząc w zbędne szczegóły: na lokatach tego typu można zarabiać np. tyle o ile wzrośnie jakiś indeks giełdowy czy nawet notowania wybranej spółki. Jednocześnie, dzięki zastosowaniu ciekawej inżynierii finansowej, uzyskujemy gwarancję, że w najgorszym wypadku (gdyby indeks spadł) po zakończeniu lokaty (z reguły kilka lat) odzyskamy z powrotem zainwestowany kapitał.
W Polsce pojawiło się już kilka ofert inwestycyjnych opartych o rynek REIT. Europejskie spółki tego typu skupione są w indeksie EPRA. W ostatnich kilku latach KBC TFI uruchomiło trzy zamknięte fundusze inwestycyjne, których wyniki są uzależnione właśnie od notowań tego indeksu. Najstarszy z tych funduszy – KBC Index Nieruchomości od listopada 2005 roku zarobił ok. 40 proc. – to więcej niż polskie fundusze. Przy czym trzeba sobie zdawać sprawę z różnic między tymi produktami. Kilka tygodni temu 5-letnią lokatę opartą o europejskie i japońskie spółki REIT wprowadził Expander. Z pewnością takich ofert będzie jeszcze znacznie więcej. Nasze władze powinny jednak pomyśleć nad tym jak zamienić polskie nieruchomości w papiery wartościowe. Wkrótce może się okazać, że boom na rynku mieszkaniowym mamy za sobą. Oszczędności Polaków mogłyby wówczas trafić do innych segmentów rynku nieruchomości. Do tego niezbędne jest jednak rozwiązaniem prawne typu REIT.
