Rada Ministrów przyjęła we wtorek 18 stycznia 2011 projekt ustawy o zmianie ustawy o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania oraz o zmianie niektórych innych ustaw, przedłożony przez ministra infrastruktury.
Jedną z ważniejszych zmian jest obniżenie mnożnika, który pozwala na ustalenie ceny mkw. mieszkania kwalifikującego się do dopłat do oprocentowania kredytów preferencyjnych. Ustawowy mnożnik spadnie z 1.4 do 1.1.
Rząd nie zaakceptował propozycji rozszerzenia programu na jednoosobowe gospodarstwa domowe.
Poza tym, zgodnie z projektem, dopłata do oprocentowania kredytu preferencyjnego obejmie tylko rynek pierwotny mieszkań, wyłączono z niego wtórny rynek nieruchomości.
Nowe przepisy przewidują natomiast pozostawienie możliwości udzielenia preferencyjnego kredytu na inwestycje, w wyniku których powstanie dom jednorodzinny. Chodzi tu nie tylko o budowę domków jednorodzinnych, ale również o przebudowę budynku o charakterze niemieszkalnym, w efekcie której której powstanie budynek mieszkalny.
Rząd postanowił też, że program „Rodzina na swoim” będzie wygaszony do końca 2012 r. — ostatnie wnioski na udzielenie kredytów preferencyjnych będą przyjmowane 31 grudnia 2012 r.
Obniżenie limitów cen w programie „Rodzina na Swoim” spowoduje duży nacisk na obniżenie cen mieszkań przez deweloperów. Niższe limity cenowe w danym mieście spowodują, że deweloperzy będą w większym stopniu niż do tej pory, szukać tańszych lokalizacji (np. obrzeża miasta), w przypadku których koszt zakupu gruntu jest znacząco niższy niż w centrum. Jest oczywiste, że przy tych samym limitach obowiązujących w danym mieście, kupującemu łatwiej będzie kupić mieszkanie w ramach programu „RnS” na obrzeżach miast.
Spadek limitów cen nie oznacza automatycznego spadku cen mieszkań o 20-25%, a jedynie ograniczenie dofinansowania droższych lokali. Może to jednak wpłynąć na obniżenie cen w przypadku inwestycji na rynku pierwotnym.
Obniżenie limitów cen spowoduje spadek liczby mieszkań w ofercie deweloperów kwalifikujących się do programu. W największych miastach odsetek ten spadnie z poziomu 60-70% do 25-30%.
Perspektywa zakończenia programu w 2012 roku bez informacji o alternatywnych formach wspierania budownictwa bez wątpienia wpłynie na zwiększenie liczby transakcji zakupu mieszkań w przyszłym roku.
Spodziewamy się odmrożenia wielu wstrzymanych projektów a zlokalizowanych w peryferyjnych dzielnicach dużych miast.
Ponownie może dojść do sytuacji sztucznie zawyżonego popytu, szczególnie w roku 2012. Dobrze, że ustawodawca informuje o zmianach w programie z prawie dwuletnim wyprzedzeniem.
Spodziewamy się, że eliminacja z programu rynku wtórnego przyniesie niewielki spadek liczby transakcji, ale nie spodziewam się w tym obszarze znaczących zmian w wolumenie. Znacznie więcej transakcji z wykorzystaniem RnS ma obecnie miejsce w przypadku rynku pierwotnego. W moim przekonaniu, ograniczenie programu do rynku pierwotnego może się odbyć ze stratą dla kupujących ze względu na to, że na wtórnym rynku nieruchomości ceny są zwykle nieco nisze niż na pierwotnym. To oznacza, że średnia cena kupowanych mieszkań w ramach programu nieco wzrośnie
Ważne jednak, ze Sejm i Senat mogą jeszcze wprowadzać zmiany do założeń programu. Możliwość zakupu mieszkań przez singli cieszy się sporym poparciem części decydentów, stąd możliwe są zmiany, szczególnie w tym zakresie.
Trudno na razie powiedzieć jak na zapowiadane zmiany zareagują banki. Z pewnością liczba chętnych do zaciągania kredytu hipotecznego ulegnie zmniejszeniu, choćby tylko z powodu „odpadnięcia” z oferty wtórnego rynku.
Dr Paweł Grząbka
Prezes Zarządu
CEE Property Group Sp. z o.o.
