CZYNNIKI WPŁYWAJĄCE NA WARTOŚĆ MIESZKANIA I WYNIKAJĄCE Z NICH ZRÓŻNICOWANIE CEN
Na cenę nieruchomości składa się co najmniej kilkanaście czynników, choć równie dobrze można wziąć pod uwagę nawet kilkadziesiąt. Nikt nie podważa faktu, że najważniejszym z nich jest lokalizacja. W ostatnim czasie, gdy mieszkania taniały, różnice w cenach pogłębiły się. Przeanalizujmy zróżnicowanie cenowe wynikające ze zróżnicowanej technologii budowy.
Z danych serwisu www.szybko.pl wynika, że w Warszawie, Krakowie, Poznaniu i Gdańsku metr mieszkania w przedwojennej kamienicy jest droższy niż w nowym bloku z cegły czy też w bloku z płyty. Na powstanie tej różnicy wpływa kilka czynników. Jak zawsze, po pierwsze lokalizacja: kamienice są najstarszymi budynkami w mieście (poza kościołami i innymi tego typu budynkami) i w związku z tym znajdują się ścisłym centrum lub bardzo blisko tego centrum. Są to prestiżowe i atrakcyjne okolice, część kamienic położona jest na obszarach tzw. „starówki”. Polska historia i ogromne zniszczenia w trakcie II wojny światowej spowodowały, iż podaż tego typu budynków jest mocno ograniczona, co wpływa na wzrost ich ceny. Ważnym czynnikiem jest również tzw. klimat i charakter mieszkania. Kamienice cechuje większa wysokość pomieszczeń niż w blokach z płyty czy obecnie budowanych mieszkaniach, duże okna, nieco inna aranżacja pomieszczeń (np.: amfilady).
Najtańszy jest metr mieszkania w bloku z płyty. W Polsce w ten sposób masowo budowano od 59 roku do początku lat 90., czyli de facto przez najdłuższy okres w powojennej historii Polski. Mieszkania tego typu stanowią największą część zasobów, ale też ich standard jest niższy niż w kamienicach czy blokach z cegły.
Atutami mieszkań powstających obecnie (klasyfikowanych jako bloki z cegły) są natomiast garaże pod budynkiem, windy i różnorakie systemy zapewniające bezpieczeństwo.
Średnie ceny metra kwadratowego mieszkania w zależności od technologii budowy
wrzesień 09 | |||
kamienica (do 45 roku) | bloki z wielkiej płyty | bloki z cegły | |
WARSZAWA | 9 880 | 7 900 | 8 800 |
KRAKÓW | 7 788 | 6 460 | 7 100 |
POZNAŃ | 6 375 | 5 100 | 6 380 |
GDAŃSK | 6 881 | 5 950 | 6 500 |
Źródło: Raport Szybko.pl i Expandera
Innym ważnym czynnikiem, który ma wpływ na wartość metra kwadratowego mieszkania jest jego wielkość. O tym aspekcie warto wspomnieć, ponieważ informacje płynące od kupujących czy też pośredników w obrocie nieruchomościami wskazują, iż sprzedający często nie uwzględniają tej zależności i żądają za metr mieszkania 3 czy 4 pokojowego porównywalnej kwoty jak za metr kawalerki. Zestawienie średnich cen metra kwadratowego mieszkania, przy uwzględnieniu kryterium wielkości znajduje się w tabeli numer 4. Metr kawalerki we wszystkich miastach jest o kilkadziesiąt do kilkuset złotych droższy niż średnia dla danego miasta (we Wrocławiu o 9,6%, Krakowie o 4,8%, w Gdańsku o 4,1%, w Poznaniu o 3,1% i w Warszawie o 1,2%). Rozbieżności w cenach mieszkań 1 i 4-pokojowych są jeszcze bardziej widoczne. W Krakowie metr kawalerki jest o 15% droższy niż metr mieszkania 1-pokojwego, we Wrocławiu o 13%, Warszawie i Poznaniu o około 10%, a w Gdańsku o 5,7%.
Światowy kryzys gospodarczy, zwolnienie tempa wzrostu polskiej gospodarki, pogorszenie nastrojów, obawy przed zwolnieniami i ograniczenia w dostępie do kredytów hipotecznych spowodowały zmniejszenie popytu na mieszkania, w największym zaś stopniu na mieszkania o dużej powierzchni. Skutkiem tego cena metra kwadratowego mieszkania 4-pokojowego spadła bardziej niż średnia cena dla całego miasta. We Wrocławiu o 9,6% (średni spadek cen w mieście rok do roku wynosi 8%), w Krakowie o 9,4% (średni spadek 8,8%), w Warszawie o 8,5% (średni spadek 7,2%).
Średnia cena metra kwadratowego mieszkania z uwzględnieniem kryterium wielkości
wrzesień 09 | |||||
średnia cena metra kwadratowego | średnia cena metra kwadratowego mieszkania 1-pokojowego | średnia cena metra kwadratowego mieszkania 2-pokojowego | średnia cena metra kwadratowego mieszkania 3-pokojowego | średnia cena metra kwadratowego mieszkania 4-pokojowego | |
WROCŁAW | 6 440 | 7 057 | 6 640 | 6 022 | 5 696 |
KRAKÓW | 6 900 | 7 230 | 7 040 | 6 400 | 5 980 |
WARSZAWA | 8 250 | 8 350 | 8 200 | 7 730 | 7 500 |
POZNAŃ | 5 720 | 5 900 | 5 785 | 5 640 | 5 180 |
GDAŃSK | 6 130 | 6 380 | 6 120 | 5 960 | 5 800 |
Źródło: Raport Szybko.pl i Expandera
Średnia cena mieszkania z uwzględnieniem kryterium wielkości
wrzesień 09 | ||||
średnia cena mieszkania 1-pokojowego | średnia cena mieszkania 2-pokojowego | średnia cena mieszkania 3-pokojowego | średnia cena mieszkania 4-pokojowego | |
WROCŁAW | 218 960 | 359 907 | 438 240 | 493 804 |
KRAKÓW | 213 900 | 361 500 | 443 520 | 537 600 |
WARSZAWA | 264 000 | 392 450 | 549 400 | 695 700 |
POZNAŃ | 194 480 | 283 200 | 376 025 | 535 800 |
GDAŃSK | 202 290 | 299 860 | 385 560 | 500 640 |
Źródło: Raport Szybko.pl i Expandera